最低1元！存量房贷这么还合算吗？
发布日期：2024-06-08 16:17 点击次数：114
近期楼市利好音书束缚，银行对个东谈主住房贷款也频出大招。
近日，多位网友发帖称，建筑银行、兴业银行针对存量房贷推出“先息后本”的还款样式。事实上，先息后本还款并非清新事，早在2022年就有银行推出了该项业务。先息后本还款到底合算吗？
房贷能“先息后本”？
上海市民吴建（假名）告诉中新经纬，他在建筑银行办理了房贷，最近才知谈建行推出了“先息后本”的还款样式。他暗示，在建筑银行App“我的贷款”栏目中，不错采纳“还款商酌一样”，之后出现“裁减月供”的页面。
▲开首：受访者提供
“裁减期数只可采纳1—24期，未还本金后期还款样式只可采纳‘剩余期限每月分期摊还’。” 吴建说，他尝试点击还款试算，但只炫耀前三期的本金1元+利息，并莫得两年后的月供金额。他以为，当今这项业务有些问题还不解确，比如肯求后如果LPR下跌，还款利息是否也会下跌。因此，他暂时并不野心变更还款决策。
中新经纬了解到，当今建筑银行的“还款商酌一样”功能并非统共地区皆能肯求。有北京的建行房贷客户败露，其建行App炫耀“该笔贷款地点地区暂未灵通还款商酌一样干事”。
此前，建行部分分行针对新肯求的房贷客户推出“松开供”还款样式。据建行云南分行“七彩建行”公众号2023年8月发文，建行云南省分行针对在云南地区肯求办理建筑银行贷款且期限10年（含）以上房贷的客户，推出“松开供”还款样式。
据著述先容，“松开供”还款样式将个东谈主住房贷款在贷款期限内分辩为两个阶段：第一阶段，按月归还1元本金以及当月应归还的贷款利息（可凭据借款东谈主需求自行细目第一阶段期限，最长不逾越三年）；第二阶段，在剩余贷款期限内，剩余贷款本金可采纳按惯例等额本金或等额本息样式还款。
还有网友提到，兴业银行的“随薪供”也不错将房贷还款样式改为“先息后本”。
中新经纬致电兴业银行客服电话，责任主谈主员暗示，“随薪供”于2022年2月28日上线，一般针对中永恒个东谈主一手住房贷款、个东谈主二手住房贷款在披发后，可设定一个最长为3年的期限，在该期限内暂停归还贷款本金，只偿还贷款利息，是裁减短期还款压力的一种还款样式。
前述责任主谈主员先容，“随薪供”只还利息、暂缓归还贷款本金的阶段最长为3年，且不得逾越贷款剩余期限的1/2。“随薪供”适用于已深刻还款12个月及以上、收受按月还本付息样式且信用阐扬清雅的个东谈主一手住房贷款、个东谈主二手住房贷款客户。兴业银即将玄虚客户的贷款及还款情况进行评估。
一位上海地区的贷款中介告诉中新经纬，最近有客户向他参谋该业务，他也进取述两家银行的责任主谈主员征询过，“许多东谈主还不知谈，包括银行的责任主谈主员许多皆不知谈我方行里有这个业务”。
关于上述业务开展的时期、是否在宇宙引申等问题，中新经纬进取述两家银行关系东谈主士求证，放肆发稿时，尚未收到回话。
还款压力先小后大？
业内东谈主士以为，“先息后本”适应近几年有月供压力的购房者，十分于“缓兵之计”。这类还款样式贷款期限是不变的，且举座利息会有所增多。
“先息后本”到底是否合算？中新经纬以贷款100万元、还款期限30年、利率3.5%试算，等额本息还款样式下，每月还款约4490元（首月月供包含本金约1574元、利息约2917元），总利息约61.66万元。
在收受两年先息后本还款下，前两年的月供均为1元本金+利息，首月月供为2918元，两年间月供约在2800元至2900元，月供压力小了近一半。
前两年共还本金24元，第三年起按等额本息样式，还剩余本金999976元。月供为4673元，即后续28年，月还款增多约183元。总利息约63.87万元，比等额本息还款利息增多2.21万元。
需要慎重的是，以上均为试算恶果，本色以银行缠绵为准。
某国有银行个贷司理对中新经纬暗示，其地点的银行一直有延期还款业务，属于消耗者保护递次当中的一部分，但并非客户所念念的不错罢手还利息，配资开户少还一部分钱。“仅仅前期少还了本金，两年后之前所欠的本金会重新按照等额本息或等额本金的还款样式缠绵，总利息会增多，是以咱们一般皆不推选客户办理这个业务。”
招联首席量度员董希淼指出，“松开供”“随薪供”等纯真还款样式，主要针对两类东谈主群：一是短期内收入有所下跌、还贷压力较大的新市民；二是责任时期不长、但过去收入有望增多的年青东谈主。较低的前期还款压力、纯果然还款样式，将简略匡助他们减缓短期还款压力，在更长周期内均衡好收入和开销。
“对银行而言，通过住房信贷产物改进，提供各异化、东谈主性化的干事，雕悍不同的借款东谈主的践诺需要，有助于提高产物的竞争力，进而减少提前还款压力，扩大阛阓份额，保捏住房贷款业务平安发展。”董希淼说。
他强调，上述产物仅仅还款样式的篡改，因为前期基本未偿还本金，应偿还的贷款本息总量可能有所增多。借款东谈主应基于个东谈主和家庭需求，合理评估还款智力，感性肯求个东谈主住房贷款，采纳适应我方的还款样式，不行因为前期还款压力较小而纯粹肯求、盲目假贷。
易居量度院量度总监严跃进以为，此前祥瑞银行推出的“气球贷”主如果针对新购房客户，属于增量贷款的一种改进。而上述产物是基于最近几年还贷压力的新情况，予以存量房贷的客户一种减负的作念法，客户不错采纳也不错不采纳。
在严跃进看来，按照当今的月供情况，访佛模式下，前期至少不错减少1/3或1/2的月供压力，具有较好的减负和睦冲效应。“诚然任何减负，最终皆是凭据本金的样式来缠绵利息的，前期本金还得少了，后期利息当然就会增多。算作参与此类模式的东谈主来说，需要相比明晰通晓这少许，以更好缠绵存量房贷减负的责任。”严跃进说。
新增与存量房贷利差加大
5月17日，中国东谈主民银行发布见告，取消宇宙层面首套住房和二套住房买卖性个东谈主住房贷款利率策略下限以来，多地飞速反馈，上海、广州、深圳等城市纷繁行径。
华夏地产量度院统计数据炫耀，从一样幅度上看，各地关于房贷利率的裁减呈现出各异性。当今，巨额城市的首套房贷利率已降至3.1%—3.5%之间，远低于此前的阛阓平均水平。2019年10月—2023年10月，北京首套房利率为LPR+55BP、上海首套房利率为LPR+35BP、深圳首套房利率为LPR+30BP，而当今深圳和上海的首套房利率均为LPR-45BP。
新增与存量房贷利率之间的利差再次拉大，部分网友命令下调存量房贷利率。
董希淼指出，2024年一季度买卖银行净息差为1.54%，较2023年四季度的1.69%下跌0.15个百分点，初次跌破1.6%关隘。从近日公布的上市银行一季报看，上市银行净息差普遍出现下滑。在这种情况下，买卖银行连接裁减存量房贷利率的能源不及，空间不大。不外，从近期金融数据看，住户部门有用融资需求不及是卓越问题。
董希淼以为，下一步，应加速落实并连接采用坚忍有劲的递次，踏实住户住房消耗预期，促进房地产阛阓尽快回到平安发展的轨谈上来。住房信贷策略方面，应指点买卖银行相宜裁减存量二套房贷利率。
严跃进提出，从金融风险扫视化解的角度，对存量房贷利率的下调纳入后续的量度鸿沟之中。
不外，关于存量房贷客户而言，贷款利率有望随5年期以上LPR一样而下调。本年2月，5年期以上LPR下跌25个基点至3.95%。存量房贷利率将在“重订价日”按照最新LPR报价利率加上协议商定的基点得出新的利率，鄙人一周期引申。巨额存量房贷的重订价日在每年1月1日，也等于来岁1月1日房贷利率有望迎来下跌。